[칼럼] 상속받은 토지 수용되는 경우, 3년 내 양도 시 최대 100% 세금 감면?!

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[칼럼] 상속받은 토지 수용되는 경우, 3년 내 양도 시 최대 100% 세금 감면?!

작성자: 안상희 세무사

조회: 119 등록일: 2024-09-18

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[칼럼] 상속받은 토지 수용되는 경우<div>3년 내 양도 시 최대 100% 세금감면?!</div><div> <iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/RG8rznD0ePM?si=Zairp0c7pLQihP1D" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe> 상속받을 토지가 향후 수용되어 보상이 예정된 경우 다소 복잡한 세금 문제에 직면할 수 있습니다. 현재의 상속세와 미래의 양도소득세를 비교해야 하며, 피상속인의 자경 여부 및 비사업용 토지에 대한 검토가 필요합니다. 관련된 사례를 통해 절세 방안을 살펴보고자 합니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17266603701998.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 농지 모습 </div></td></tr></tbody></table> 피상속인의 재산 중 두 필지의 토지가 있는 납세자의 사례입니다. A필지는 10년, B필지는 6년간 피상속인이 재촌자경을 했으며, 상속인은 소득이 없는 배우자와 소득이 있는 자녀 두 명입니다. A필지는 상속 개시일 후 3년 전후에 공익사업으로 수용될 예정이고, B필지는 향후 타인에게 양도할 계획입니다. 피상속인이 8년 이상 자경감면 요건을 충족했다면 상속 개시일 이후 3년 내 양도를 전제로 100% 감면을 받을 수 있습니다. 3년 이후에 양도한다면 상속인이 최소 1년 이상 재촌자경을 해야만 감면을 받을 수 있습니다.  A필지는 피상속인이 자경감면 요건을 충족했으므로, 3년 내 보상금을 받을 수 있다면 누가 상속을 받든 100% 감면을 적용해 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 다만, 공익사업의 진행 상황을 정확히 예측할 수 없으므로 상속 개시일로부터 3년 이후에 양도하게 되는 상황도 가정하여 의사결정을 해야 합니다.  소득이 없는 배우자가 상속받아 1년 이상 재촌자경을 한다면 감면을 받을 수 있지만, 자녀가 상속을 받아야 하는 상황이라면 감정평가를 통해 취득가액을 높이는 방법도 있습니다. 높아진 취득가액으로 인한 상속세 부담보다 향후 양도소득세 절감액이 더 크다면 고려할 수 있습니다. 자경감면을 적용할 수 없는 상황이라면 비사업용 토지 여부에 대한 검토도 필요합니다. A필지는 피상속인이 8년 이상 자경감면 요건을 충족했으므로 사업용 토지에 해당하지만, B필지는 상속인이 일정 기간 재촌자경을 해야만 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 다만 상속받은 농지는 3년간 사업용으로 간주되므로 기간 요건을 판단할 때 이를 고려해야 합니다. 참고로 법률에 따라 협의 매수 또는 수용되는 토지는 사업용으로 보지만, 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지만 해당되므로 주의해야 합니다.  5년 내에 취득했다면 사업용으로 인정받기 위한 기간 요건을 반드시 충족해야 합니다. 공익사업용 토지에 대한 감면은 사업인정고시일로부터 2년 이전 취득을 요건으로 하므로 그 차이를 구별할 필요가 있습니다. 다만 상속받은 토지는 상속 개시일이 아닌 피상속인의 취득일을 기준으로 판단해야 합니다. 지분을 공동으로 상속받는다면 향후 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 양도차익이 커질수록 6~45%의 누진세율이 적용되므로, 지분을 쪼개서 양도하면 세율이 낮아집니다.  지목별 감정평가 등을 고려하여 현재의 상속세를 산출하는 것이 우선이며, 공동상속과 비사업용 토지 등 각 상황에 맞게 양도소득세를 예상해 최선의 의사결정을 해야 합니다. </div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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