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[칼럼]읍·면 소재 농지가 주거지역이라면 사업용일까요, 비사업용일까요?

작성자: 안상희 세무사

조회: 81 등록일: 2024-09-12

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<font size="4"> </font><b><font size="7">[칼럼]읍·면 소재 농지가 주거지역이라면 </font></b><div><b><font size="7">사업용일까요, 비사업용일까요?</font></b><span style="letter-spacing: 0px;"><b><font size="7"> </font></b></span></div><div><span style="letter-spacing: 0px;"><font size="6"><br></font></span></div><div><font size="6" style=""><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/Tr7oLBgGiSM?si=yJaAD0TcSVzWToNk" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></font></div><div><span style="letter-spacing: 0px;"><font size="6"><br></font></span></div><div><span style="letter-spacing: 0px;"><font size="6">양도하는 농지의 사업용 여부는 실제 경작 사실, 경작 기간, 취득 원인 등에 따라 결정됩니다. </font></span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">10%p의 세금이 할증될 수 있어 세금 차이가 크게 발생할 수 있으며, 세법에서 규정하고 있는 법령이 까다롭습니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">특히 용도지역 구분에 따라 비사업용 토지 판단 기준이 다르므로 관련 세법 규정을 정확히 숙지해야 합니다.</span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17261065415921.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 농지 모습 </div></td></tr></tbody></table><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">함안군 가야읍 소재 농지를 2016년 부친으로부터 증여받은 A씨 사례를 살펴보겠습니다. 부친은 전업 농민으로 해당 농지를 2002년에 취득해 계속 재촌자경을 하였으나, A씨는 직장 생활로 인해 재촌자경하지 않은 상태에서 농지를 양도했습니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">세법에 따르면 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하며 직접 경작한 농지를 상속 또는 증여받은 경우, 무조건 사업용 토지로 인정됩니다. </font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">A씨의 경우, 부친이 8년 이상 재촌자경을 했기 때문에 사업용으로 판단할 수 있지만, 관련 세법의 단서 조항을 반드시 확인해야 합니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">양도 당시 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 안에 있는 토지는 무조건 사업용 토지로 보는 규정이 있지만, 이 농지는 예외에 해당합니다. </font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">가야읍 농지는 1975년 주거지역으로 편입되었고, 양도 당시 도시지역 안에 속해 있었기 때문에 사업용 토지로 볼 수 없습니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">핵심 쟁점은 양도 당시 농지의 용도가 주거지역이라면 읍·면 지역에 소재하더라도 사업용으로 인정받지 못한다는 점입니다. 만약 A씨가 직장을 그만두고 재촌자경을 했더라도, 농지의 용도지역이 주거지역인 경우는 중요한 의미를 가집니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">양도 당시 주거지역이었으므로, 무조건 사업용 토지로 보는 규정은 적용되지 않습니다. A씨가 해당 농지를 사업용으로 사용한 기간, 즉 재촌자경한 기간을 계산해야 하며, 이때 읍·면 지역은 비록 주거지역이더라도 재촌자경 기간으로 인정받을 수 있습니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">무조건 사업용 토지로 보는 규정과는 차이를 반드시 구분해야 합니다. 읍·면 지역이 아닌 동 지역의 경우 사업용 인정 기준이 다릅니다. 동 지역의 농지가 주거지역으로 편입되었다면, 편입일로부터 3년간만 사업용으로 인정받을 수 있습니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">예를 들어, 2016년 창원시 합성동 소재 농지를 취득해 재촌자경하다가 2024년 양도하였고, 농지가 2017년에 주거지역에 편입된 경우, 4년간은 사업용으로 볼 수 있습니다. </font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">그러나 전체 보유 기간 중 60% 이상, 양도일로부터 소급해 5년 중 3년 이상, 3년 중 2년 이상의 규정을 충족하지 못했기 때문에 비사업용 토지로 판단됩니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">결론적으로 토지의 용도지역은 비사업용 토지를 판단하는 중요한 기준입니다. 양도 당시 주거지역 내에 있다면 읍·면 지역도 예외 없이 비사업용 토지로 봅니다.</font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p style="letter-spacing: normal;"><font size="6">재촌자경 여부는 읍·면 지역 주거지역일 경우 무조건 인정되지만, 동 지역은 주거지역 편입일로부터 3년까지만 인정된다는 점을 유의해야 합니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">흩어진 법령을 잘 정리해 각기 다른 사례에 적절히 적용하는 것이 중요합니다.</span></p></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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