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[칼럼]상가가 재개발되어 아파트가 될 경우의 양도소득세는 어떻게 될까?

작성자: 안상희 세무사

조회: 223 등록일: 2024-08-03

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<div><font size="7"><b>[칼럼]</b></font></div><div><font size="7"><b>상가가 재개발되어 아파트가 될 경우의 양도소득세는 어떻게 될까? </b></font></div><div><b style=""><font size="6"><br></font></b></div><div><font size="6"><b><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/_vUTmOqDYgk?si=WC2k-A7EmUS_G3-y" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></b></font></div><div><b style=""><font size="6"><br></font></b></div><font size="6">재개발·재건축 아파트의 양도소득세는 많은 쟁점을 내포하고 있습니다.

비과세 여부, 장기보유특별공제, 세율의 적용 등 면밀히 검토되어야 하는 점들이 많습니다. </font><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6"><table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17226874611342.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 재개발 아파트 준공 모습 </div></td></tr></tbody></table><br></font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">특히 종전 부동산이 주택이 아닐 경우 잘못된 판단을 한다면 거액의 가산세를 추징당하는 경우가 있습니다.

관련된 사례를 통해 살펴보고자 합니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">종전 부동산은 관리처분계획 인가일이 되면 입주권으로 변환되고 신규아파트가 준공되면 새로운 주택이 됩니다.

입주권 상태로 매매가 이루어질 경우 종전 부동산의 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간이 2년 이상이라면 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">대법원 판례에 따르면 관리처분계획 인가일 현재 1주택을 보유해야 하는 요건까지 갖출 필요는 없으므로 입주권을 양도할 당시의 1주택 여부만을 따져보면 될 것입니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">비규제지역 입주권과 2023년 취득한 주택을 보유한 납세자 한 분의 사례입니다.

종전부동산은 2000년 취득하였고 해당 재개발사업의 관리처분계획 인가일은 2011년 이므로 비과세의 기간 요건은 충족하며, 신규 주택 취득일인 2023년으로부터 3년 내 양도에 해당하므로 일시적2주택 비과세 적용을 문의 주셨습니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">종전 부동산의 건물 용도가 근린생활시설임이 건축물대장을 통해 확인되었으며 결론적으로 비과세 적용을 받을 수 없습니다.

비과세 요건을 충족하기 위해서는 종전 부동산이 반드시 주택이어야 하기 때문입니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">세금을 부담하더라도 상기 입주권을 매매하고 싶다면 입주권 상태에서 팔아야 세금폭탄을 피할 수 있습니다.

상기 재개발조합은 준공이 임박한 상태로 준공 직후 아파트 상태로 매매를 한다면 77%의 단기세율이 적용되므로 주의해야 합니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">종전 부동산이 주택이라면 주택의 연장으로 보아 종전 부동산의 취득일부터 취득시기를 기산하지만 종전 부동산이 상가라면 신규 아파트의 준공일부터 새로 기산하게 됩니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">종전 부동산을 오래 보유하였다는 판단 하에 준공 직후 아파트를 매매한다면 큰 낭패를 보게 되는 것입니다.

종전 부동산이 상가라 하더라도 부수된 토지만큼은 보유기간을 인정해줘야 하지 않느냐는 논리는 일견 설득력이 있어 보입니다.</font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">그러나 조세심판원과 기획재정부는 종전 부동산이 주택이 아닌 이상 부수토지 역시 신규 아파트의 준공일부터 새로 기산하도록 판단, 해석하고 있습니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">반드시 매매를 해야 되는 상황이라면 준공일 이전 입주권 상태로 양도해야만 단기세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있습니다.

물론 입주권 상태로 판다면 장기보유특별공제 적용이 줄어들 수 있습니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">종전 부동산이 주택이더라도 신규 아파트의 부수토지 면적이 종전 주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 신규 아파트의 준공일부터 보유기간을 계산해야 합니다.</font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">비과세 배제, 단기세율, 장기보유특별공제를 적용할 때 주의해야 할 것입니다.

재개발·재건축 아파트를 양도할 때에는 종전 부동산의 주택 여부를 반드시 체크해야 합니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">겸용주택이라면 주택 부분과 주택이 아닌 부분은 별도로 나누어서 판단해야 합니다.

큰 금액의 양도소득세가 산출된다면 준공일 이후 2년을 보유하고 비과세 적용을 받는 방법이 최선이 될 수 있습니다.  </font></div><div><font size="6"><br></font></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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