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[칼럼]상속·증여받은 농지, 양도소득세 줄일 방법은?

작성자: 안상희 세무사

조회: 25 등록일: 2024-07-26

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<font size="7"><b>[칼럼] 상속·증여받은 농지, </b></font><div><font size="7"><b>양도소득세 줄일 방법은?</b></font><div><div><b style=""><font size="6"><br></font></b></div><div><font size="6"><b><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/bgpgBqhn8tk?si=otjy9nUs98fc9umQ" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></b></font></div><div><b style=""><font size="6"><br></font></b><div><p><font size="6">부동산 투기를 방지하기 위해 사업용으로 사용하지 않은 토지를 양도할 경우 높은 세율의 양도소득세가 부과됩니다. 과거에는 기본세율에 20%p를 가산했으며 장기보유특별공제도 배제했지만, 현재는 기본세율에 10%p를 가산한 세율로 중과합니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6"><table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17219436492409.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 법령에서 정한 일정한 사유에 해당하여 사업용 토지로 인정받아 양도소득세를 줄인 경작된 임야  </div></td></tr></tbody></table><br></font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">법령에서 정한 일정한 사유가 있는 경우 해당 토지는 비사업용토지로 보지 않을 수 있습니다. 농지를 상속이나 증여받은 경우 이에 해당할 수 있어 관련 규정을 사례와 함께 살펴보고자 합니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">소득세법시행령 제168조의14에 따르면, 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하며 직접 경작한 농지, 목장용지, 임야를 상속이나 증여받은 경우 비사업용 토지로 보지 않도록 규정하고 있습니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">다만 양도 당시 해당 토지가 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 안이라면 제외됩니다.</span></p><p><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p><font size="6">“8년 이상”의 요건을 충족하면 해당 토지를 취득한 상속인이나 수증자가 사업용으로 사용하지 않더라도 무조건 사업용으로 의제할 수 있습니다. 직계존속이나 배우자가 아닌 다른 친족으로부터 상속, 증여받는 경우는 적용할 수 없습니다. </font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">직계존속이 그 배우자로부터 상속, 증여받아 경작한 사실이 있는 경우 그 배우자가 경작한 기간은 직계존속이 경작한 기간으로 봅니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">예를 들어, A가 4년을 경작하던 중 A의 배우자 B에게 증여를 하고 B가 4년을 경작한 후 아들 C에게 해당 토지를 증여하였다면 A와 B의 경작기간을 합해 8년 여부를 판단할 수 있습니다. </font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">양도일 현재 이혼으로 배우자 관계가 소멸되어도 동 규정을 적용할 수 있다는 국세청 해석이 있으므로 참고할 필요가 있습니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">토지의 지목이 목장용지라면 직계존속이나 배우자가 8년 이상 축산업을 영위해야 하며, 세법에서 정한 일정한 면적 이내의 목장용지여야만 사업용으로 볼 수 있습니다. </font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">임야의 경우 실제 경작을 할 수 없으므로 재촌 요건만 충족하면 사업용으로 의제할 수 있습니다. 직계존속이나 배우자가 8년 이상 해당 임야 소재지와 같은 시군구 또는 직선거리 30km 이내에 거주하며 소유한 임야이어야 합니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">1988년에 부친으로부터 임야를 상속받은 납세자 한 분이 상담을 주셨습니다. 부친은 1974년에 해당 임야를 취득하여 8년 이상의 재촌 요건은 충족하지만, 2015년 토지 지목이 임야에서 “전”으로 변경되었습니다. </font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">양도 당시 임야가 아닌 농지로 해당해 상속인은 취득 이후 일정 기간 동안 직접 경작해야만 사업용으로 볼 수 있는지가 쟁점입니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">비사업용 토지에 대한 법령은 농지, 목장용지, 임야를 ‘농지 등’으로 한정해 규정하고 있어 3개 지목 간 지목변경은 허용되는 것으로 해석됩니다. </font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">상기 사례에서 상속인이 “전” 상태에서 직접 경작하지 않았더라도 피상속인이 “임야” 상태에서 재촌 요건을 충족했으므로 사업용으로 판단할 수 있습니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><p><font size="6">토지를 사업용으로 사용하지 않았더라도 상속, 증여받은 토지라면 피상속인이나 증여자의 사업용 사용 여부를 확인할 필요가 있습니다. 관련된 세법 규정을 통해 절세에 활용할 수 있으며 그 효과는 클 수 있습니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><h3><font size="6">양도소득세를 줄이는 방법</font></h3><p><font size="6">상속이나 증여받은 농지를 사업용 토지로 인정받아 양도소득세를 줄이는 방법은 다음과 같습니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p><ol><li><p><font size="6"><strong>직계존속 또는 배우자가 8년 이상 경작</strong>:</font></p><ul><li><font size="6">토지 소재지에 거주하며 8년 이상 직접 농지, 목장용지, 임야를 경작한 경우, 상속인이나 수증자는 해당 토지를 사업용으로 의제할 수 있습니다.</font></li><li><font size="6"><br></font></li></ul></li><li><p><font size="6"><strong>피상속인 또는 증여자의 경작 기간 합산</strong>:</font></p><ul><li><font size="6">직계존속 또는 배우자가 아닌 다른 친족으로부터 상속이나 증여받는 경우는 해당되지 않지만, 직계존속이 그 배우자로부터 상속, 증여받아 경작한 기간은 합산 가능합니다. 예를 들어, A가 4년을 경작하고 배우자 B가 추가로 4년을 경작한 경우, 두 사람의 경작기간을 합산하여 8년을 충족할 수 있습니다.</font></li><li><font size="6"><br></font></li></ul></li><li><p><font size="6"><strong>재촌 요건 충족</strong>:</font></p><ul><li><font size="6">임야의 경우 실제 경작이 불가능하므로 8년 이상 해당 임야 소재지와 같은 시군구 또는 직선거리 30km 이내에 거주하면 됩니다.</font></li><li><font size="6"><br></font></li></ul></li><li><p><font size="6"><strong>도시지역 제외 규정</strong>:</font></p><ul><li><font size="6">양도 당시 해당 토지가 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 안이라면 비사업용 토지로 간주되지 않습니다.</font></li><li><font size="6"><br></font></li></ul></li><li><p><font size="6"><strong>지목 변경 허용</strong>:</font></p><ul><li><font size="6">농지, 목장용지, 임야 간 지목변경이 허용되어 피상속인이 임야 상태에서 재촌 요건을 충족하면 상속인은 지목이 변경된 상태에서도 사업용으로 인정받을 수 있습니다.</font></li><li><font size="6"><br></font></li></ul></li></ol><p><font size="6">이러한 규정을 잘 활용하면 상속이나 증여받은 농지를 사업용 토지로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있습니다.</font></p><p><font size="6"><br></font></p></div></div></div></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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