양도소득세 비과세 실패! 당신이 놓친 절세 비법

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양도소득세 비과세 실패! 당신이 놓친 절세 비법

작성자: 최미경 기자

조회: 185 등록일: 2024-06-21

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양도소득세 비과세 실패! 당신이 놓친 절세 비법<div> 국세청이 발표한 자료에 따르면, 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 이번 기사에서는 이러한 사례들을 정리해보고, 그 원인과 절세 비법을 알아보겠다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17189167993318.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 사례 </div></td></tr></tbody></table> <h2>1. 1세대 1주택 비과세 거주요건 미충족</h2>서울 마포구에 주택을 소유한 김국세 씨는 2018년 4월 7억 원에 주택을 취득하고 2023년 7월 11억 원에 양도했다. 김 씨는 2023년 1월 마포구가 조정대상지역에서 해제되자 2년 거주 요건이 필요 없다고 생각해 거주하지 않은 상태로 주택을 양도했다. 그러나 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이로 인해 김 씨는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고, 예상치 못한 양도소득세 1억 1700만 원을 납부해야 했다. <h3>절세 비법</h3>조정대상지역 내 주택을 취득한 경우, 양도 시점에 상관없이 최소 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 양도 전에 해당 주택의 거주 요건을 정확히 확인하는 것이 중요하다. <h2>2. 주거용 오피스텔의 주택 포함 여부</h2>이민국 씨는 2018년 4월 5억 원에 서울 성동구에 주택을 취득하고 2023년 7월 10억 원에 양도했다. 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 공부상 업무시설로 되어 있어 주택에 해당되지 않는다고 잘못 판단하여 A주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을 것으로 생각했다. 하지만 소득세법에서는 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 주택으로 간주한다. 결과적으로 이 씨는 예상치 못한 양도소득세 1억 5300만 원을 납부하게 되었다. <h3>절세 비법</h3>오피스텔, 레지던스, 생활형 숙박시설 등을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당하므로, 이러한 건물을 보유한 경우 주택 해당 여부를 미리 확인해야 한다. <h2>3. 분양권의 주택 수 포함 여부</h2>강대한 씨는 2021년 1월 이후 분양권을 취득하고 주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을 것으로 생각했다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 비과세 혜택을 받지 못했다. 이에 따라 강 씨는 9300만 원의 양도소득세를 납부해야 했다. <h3>절세 비법</h3>2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로, 분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득해 양도하는 경우 비과세 적용 가능 여부를 미리 확인해야 한다. <h2>4. 다운계약서 작성에 따른 비과세 배제</h2>김한국 씨는 2016년 7월 A주택을 8억 원에 취득하면서 매도인의 요청으로 매매가액을 7억 원으로 기재한 다운계약서를 작성했다. 이후 2023년 8월 A주택을 11억 원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 신고했으나, A주택 취득 시 다운계약서를 작성하여 비과세 적용이 배제되었다. 이로 인해 김 씨는 7700만 원의 양도소득세를 납부해야 했다. <h3>절세 비법</h3>다운계약서를 작성하면 양도소득세 비과세 혜택이 배제되므로, 부동산 거래 시 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성해야 한다. <h2>5. 거주요건 미충족으로 인한 장기보유특별공제 미적용</h2>박세정 씨는 2013년 5월 서울 송파구에 주택을 6억 원에 취득하고 2023년 11월 20억 원에 양도했다. 박 씨는 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택이므로 2년 이상 거주할 필요가 없다고 생각해 거주하지 않았으나, 고가주택에 대한 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못했다. 이로 인해 박 씨는 장기보유특별공제액 1억 6800만 원을 받지 못하고, 양도소득세를 추가로 납부하게 되었다. <h3>절세 비법</h3>1세대 1주택자의 경우, 주택을 2년 이상 거주해야 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으므로, 장기간 거주하는 것이 절세에 유리하다. 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 1세대가 보유한 유일한 주택이어야 하고, 2년 이상 보유, 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주, 양도가액 12억 원 미만이어야 한다. 위 조건을 모두 충족해야  예상치 못한 세금을 납부하지 않을 수 있다. 각자의 보유 형태가 다르므로 주택 양도 전에 비과세와 감면 요건을 정확히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 상담을 받는 것이 바람직하다. 당신의 제보가 뉴스로 만들어집니다. 이메일: cmk@housezone.co.kr </div>

하우스존부동산신문 최미경 발행인/대표
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