재개발 구역 예상감정평가액 계산 방법

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재개발 구역 예상감정평가액 계산 방법

작성자: 최미경

조회: 1859 등록일: 2024-03-04

<span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F122.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F122.0.0.0;blog.naver.com">안녕하세요.<div><span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F122.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F122.0.0.0;blog.naver.com">오늘은 재개발 구역 예상감정평가액 계산 방법 알아볼께요</div><div> </div><div><span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F122.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F122.0.0.0;blog.naver.com">재개발 재건축 공부를 하면서 가장 어려운 것이 예상감정평가액을 산출하는게 아닐까 싶어요. 예상감정평가, 추정감정평가 등은 정확한 감정평가가 나오기 전에 쓰는 개념인데요. 예상감정평가(추정감정평가)를 할 줄 알아야 대략적으로 물건에 적용된 프리미엄을 알 수 있지요. 프리미엄을 알아야 가격이 높은지, 낮은지를 알 수 있기때문에 예상감정평가(추정감정평가)를 하는 과정은 매우 중요한 요소입니다. 재개발 구역내에는 연립/빌라/다세대주택, 아파트, 단독/다가구주택, 토지, 무허가건물, 상가, 상가주택 등 다양한 유형이 있는데요.</div><div> <span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F122.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F122.0.0.0;blog.naver.com">정확한 감정평가액을 구하는 공식은 없지만 정답에 가까운, 표본과 가장 가까운 계산법을 알려드릴까해요. 구역마다 편차가 있을 수 밖에 없는게 감정평가를 평균보다 높게 주는 구역이 있고, 낮게 주는 구역이 있기때문에 예상감정평가(추정감정평가)는 참고용이라고 생각하시면 되겠습니다. 김중순(김부현)작가의 <하루에 끝내는 재개발 재건축>에 재개발 추정감정평가액 산출방식이 나오는데요. 이대로하면 표본과 가장 가까운 계산으로 예상감정평가액과 감정평가액의 차이가 많지 않습니다. <div class="se-component se-table se-l-default" id="SE-b7938f3b-8024-424c-8151-f220dd5a350c" data-compid="SE-b7938f3b-8024-424c-8151-f220dd5a350c" data-a11y-title="표"><div class="se-component-content"><div class="se-drop-indicator" data-unitid="" data-compid="SE-b7938f3b-8024-424c-8151-f220dd5a350c" data-direction="top"><div class="se-section se-section-table se-l-default se-section-align-left se-is-selected se-is-activated" style="width: 100%;"><div class="se-table-container"><table class="se-table-content" style="border-style: solid; border-width: 1px 2px 2px 1px; border-color: rgb(0, 0, 0); border-spacing: 1px;"><tbody><tr class="se-tr" id="SE-4ed548a7-488d-4723-8e76-e9726d1cb62f"><td id="SE-a5a6d90d-8a0a-44f9-945c-facc43a835dd" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-396e4b9a-1fd0-427e-8be7-b2758f9b8491" class="se-module se-module-text">구분</div></td><td id="SE-6d4c2270-10c8-4ef9-af81-33886b0a703b" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-93d339b1-ed58-40e4-8c82-e1856ef965df" class="se-module se-module-text">토지가격</div></td><td id="SE-7da2ab10-736b-4a5e-9349-e83aa2a16e92" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-9d3c5c15-e4b0-4491-9c9a-42d98da06ff3" class="se-module se-module-text">건물가격 </div></td></tr><tr class="se-tr" id="SE-847e6bf2-441a-4ffa-9322-8bf07306a2d9"><td id="SE-2362b145-d626-4a97-8887-3f7822b8083e" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-bdb7165e-4cc7-468e-b625-1c8d25c245b3" class="se-module se-module-text">연립/빌라/다세대주택(공동주택가격없는경우)</div></td><td id="SE-76f14702-dde1-4ee8-a2c7-6f4a055e1bec" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-99c98b21-e175-43e8-9e6c-9f7762121673" class="se-module se-module-text">대지지분x개별공시지가x1.3</div></td><td id="SE-08cd0bad-1f7f-4251-8ef9-64e5fdc14d58" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-d553429a-5c79-4ca5-9e1f-84a6915b04d7" class="se-module se-module-text">전용면적x150만원(평당)</div></td></tr><tr class="se-tr" id="SE-874c2804-d9c0-4f9e-970c-1e71a350224f"><td id="SE-0f70e03e-ca4f-4948-af03-59813aeede61" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-9d971274-6d9e-4a9f-82b4-8fcf2b0855c3" class="se-module se-module-text">아파트</div></td><td id="SE-d1eecdb8-d8cb-47da-ad61-d6f13a60da63" colspan="2" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 66.67%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-b3139f2f-249d-480b-b8d0-a5f4e75e7082" class="se-module se-module-text">공동주택가격x1.3</div></td></tr><tr class="se-tr" id="SE-52cefad5-78b9-4017-8cbe-a3a7ee0ee257"><td id="SE-975f1c65-4a8d-4289-9a98-b4f9fb08f768" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-6d8cd56c-fd96-4cde-a83a-0a76b08c89d7" class="se-module se-module-text">단독/다가구주택</div></td><td id="SE-8c3ed3c9-2bdf-47d1-866a-0731ddd016fa" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-f0552a73-7c72-48fa-a1f3-2a6b36d6e7c5" class="se-module se-module-text">토지면적x개별공시지가x1.3</div></td><td id="SE-a33c9bf2-0086-41f9-8d6e-62c4c7e3eb77" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-a3fd7554-c3f6-45b0-b1c5-12d6e85da96a" class="se-module se-module-text">연면적x100만원(평당)</div></td></tr><tr class="se-tr" id="SE-29daf952-99c8-49f1-8c5b-a0aae956137f"><td id="SE-8ae9f81c-c215-4a1c-b180-903eeb558ab6" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-eaa7c5f8-b45b-4b9d-8c57-c2e4347172f5" class="se-module se-module-text">토지</div></td><td id="SE-2322ccf4-2a94-4c3a-9f88-fa0d996be5c1" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-737639e0-041f-4c57-9da6-65a01c28b0a8" class="se-module se-module-text">토지면적x개별공시지가x1.3</div></td><td id="SE-6458b4a0-b794-4fe4-8953-822fe0f8adcc" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-bd1d6670-cd74-4527-8aa3-746a763decbc" class="se-module se-module-text se-is-empty"></div></td></tr><tr class="se-tr" id="SE-a5ccd3f1-a6f3-4afc-860e-46b2a59a4981"><td id="SE-56f86157-40d1-4a05-9602-784561b699b5" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-3fd81edb-f8fd-4a49-b2bb-04b0d4353a39" class="se-module se-module-text">무허가건축물</div></td><td id="SE-577ea634-61ee-4d35-9e7a-4f3651eaf706" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-f0d966c2-7417-4707-9881-83789b7617f0" class="se-module se-module-text se-is-empty"></div></td><td id="SE-7ef89ad9-10f2-4e90-95f2-70a1da88f2a8" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-8807491b-bf74-47a2-8259-0a3934dd076f" class="se-module se-module-text">연면적x80만원(평당)</div></td></tr><tr class="se-tr" id="SE-200dd9c2-9540-40f6-849e-90d4243639c6"><td id="SE-79bfbd02-2335-4cca-a4df-6503e46aca44" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-79ea8ea5-8b6e-4995-a6de-35a8d48780ad" class="se-module se-module-text">상가</div></td><td id="SE-d811a852-bfe6-4960-adac-51e1f1d3fac8" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-8542a2fa-fe64-4911-966d-b5ab4875fdc9" class="se-module se-module-text">토지면적x개별공시지가x1.3</div></td><td id="SE-3ee04c3d-b405-4790-ab3d-2260415883d4" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-fadb7bcf-8f6b-4523-9ced-e3bb0b9414d5" class="se-module se-module-text">연면적x150만원(평당)</div></td></tr><tr class="se-tr" id="SE-07463c3d-4277-470f-a381-7589312c6245"><td id="SE-0abf8cc1-6b2a-4737-8ad5-5dbfcc1d1ccb" colspan="1" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 33.33%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-c59383f5-b362-48ca-b225-e51c93bbbd52" class="se-module se-module-text">상가주택</div></td><td id="SE-e6888f5b-4881-4d90-a584-3bf2e00d16ad" colspan="2" rowspan="1" class="__se-unit se-cell" style="width: 66.67%; height: 43px; background-color: rgb(255, 248, 178); border-style: solid; border-width: 2px 1px 1px 2px; border-color: rgb(0, 0, 0);"><div id="SE-dcb24313-6455-4a3f-b3bb-02014827ccc0" class="se-module se-module-text">상가계산법+단독주택계산법 </div></td></tr></tbody></table><ul class="se-cell-context-menu __se-cursor-unrelated" style="top: -1000px; left: -1000px;"><li class="se-cell-context-menu-item"> </li></ul></div></div></div></div></div> <div class="se-component se-text se-l-default" id="SE-a0ffbbf0-785a-418a-84a4-2558a4d575eb" data-compid="SE-a0ffbbf0-785a-418a-84a4-2558a4d575eb" data-a11y-title="본문"><div class="se-component-content"><div class="se-drop-indicator" data-unitid="" data-compid="SE-a0ffbbf0-785a-418a-84a4-2558a4d575eb" data-direction="top"><div class="se-section se-section-text se-l-default se-is-focused"><div id="SE-559cfe6a-3491-425a-a3a8-bfa59144cf94" class="se-module se-module-text __se-unit"> <span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F122.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F122.0.0.0;blog.naver.com">공동주택가격은 국토교통부 장관이 매년 조사하여 금액을 산정합니다. 토지가격을 추정할 때 1.3이라는 비율을 곱해주었는데요. 이 1.3이라는 비율은 구역마다 달라질 수 있습니다. 간혹 공시지가가 안올라가 있는 구역도 있고, 갑자기 공시지가가 엄청올라간 구역도 있고, 다른 구역 다 올라갔다가 내려왔는데 내려오지 않은 구역도 있기 때문에 구역의 특성에 따라 1.3이라는 비율은 달라질 수 있습니다. 물건의 특성에 따라서도 이 비율은 달라질 수 있습니다.<span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F122.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F122.0.0.0;blog.naver.com"> 정확한 감정평가액이 나오기전까지는 위의 방식대로 예상감정평가액을 추정하고 구역내에서 매물비교하는 기준으로 사용할 수 있는데요. 정확한 감정평가액과 오차가 있을 수 있다는 것을 명심해야 합니다. 오차가 있다는 것은 매수 프리미엄이 달라질 수 있다는 것을 말하기 때문이죠. 예를들어,대지면적 80제곱미터건축연면적 33제곱미터개별공시지가 88만원(제곱미터당)감정평가전 주택 매매 물건이 1억5천만원에 나왔다면? 예상감정평가액은?80제곱미터x88만원x1.3 +33제곱미터x100만원(평당)=10152만원 예상프리미엄은?4848만원예상프리미엄 4848만원을 주고 매수했는데 실제 감정평가액이 예상감정평가액 10152만원과 비슷하게 안나오고 오차가 발생하여 감정평가액이 8000만원이 나왔다면 프리미엄을 2152만원이나 더 주고 산 셈이 됩니다. 매매가는 변동이 없고 감정평가액만 줄었으니 실제 프리미엄은 7000만원이 되는 것이죠. 매수 당시에는 저렴하게 잘 샀다고 생각했지만 실제 감정평가가 나옴에따라 비싸게 주고 산 물건이 되어버리는 것입니다. 실망ㅠㅠ;; 당연히 구역내 모든 물건들의 감정평가가 낮게 나왔다면 다른 모든 물건들도 프리미엄이 비슷하게 형성되었기에 큰 손해는 없지만 내 물건만 감정평가액이 오차가 크다면 문제가 되겠죠? 그래서 구역내 이물건 저물건 예상감정평가액을 추정할 때 다른 기준이 아닌 같은 기준으로 비교해보는 게 중요하고 개별 물건의 특성에 따라 예상감정을 해보는것이 중요합니다. 표본에 가장 가까운 예상감정평가액 계산방법을 활용하여 매물 비교 많이 해보시고 현명한 판단하시는데 도움되시길 바랍니다. 감사합니다. 행복하세요! </div></div></div></div></div></div>

꽃마루공인중개사사무소 최미경 대표
flowermaru2968995@naver.com



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